Του Τηλέμαχου Μπεχλιβάνου

Στη μεγάλη ανατροπή που έρχεται στα ακίνητα στους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων εστιάζει μιλώντας στη larissanet η κα Χριστίνα Πουλούλη, οικονομικός επόπτης της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ).

Αναλύει τις ζώνες των οικοπέδων που υπάρχουν, περιγράφει τη σημερινή κατάσταση και εξηγεί ποια οικόπεδα θα χάσουν την αρτιότητά τους και την αξία τους.

«Η αξία ενός οικοπέδου που μετατρέπεται σε αγροτική γη μειώνεται κατά 90 %» δηλώνει χαρακτηριστικά η κα Πουλούλη και υπογράμμισε πως τα όρια που αλλάζουν αφορούν στους 10.000 οικισμούς σε όλη τη χώρα.

Αναλυτικά η συνέντευξη έχει ως εξής:

Kυρία Πουλούλη, με βάση το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025) με τίτλο «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης», έρχονται κι άλλες αλλαγές για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και ειδικότερα για ιδιοκτήτες γης σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Ποιες είναι οι βασικές αλλαγές που «απειλούν» τις ιδιοκτησίες γης;

Με βάση το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025) με τίτλο «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης», γίνεται προσπάθεια οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, ώστε να υπάρχουν αφενός σαφείς όροι δόμησης και αφετέρου να σταματήσει η κατάτμηση της γης σε πολύ μικρά οικόπεδα. Το αρχικό σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος διαμόρφωνε τα όρια των οικισμών, όπως αυτά είχαν καθοριστεί με αποφάσεις των τότε Νομαρχών. Το Συμβούλιο της Επικρατείας απέρριψε το εν λόγω σχέδιο, θεωρώντας ότι τα όρια των οικισμών είχαν επεκταθεί αρκετά, χωρίς οι Νομάρχες να έχουν τη σχετική αρμοδιότητα. Συνεπώς, το νέο Προεδρικό Διάταγμα, θα πρέπει να προσαρμοστεί με τις υποδείξεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Το ζήτημα που προκύπτει είναι ότι γίνεται αυστηρή οριοθέτηση των οικισμών, ενώ θα έπρεπε να προβλεφθεί η μελλοντική επέκταση των οικισμών. Δημιουργεί τις Ζώνες Α, Β και Β1. Στη ζώνη Α υπάρχουν τρεις κατηγορίες οικοπέδων:

Στη Ζώνη Α:

α) οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδό 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 15 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο,

β) οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδό 500 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, για τους μικρούς απομακρυσμένους οικισμούς, όπως οι ημιορεινοί και

γ) Προβλέπονται παρεκκλίσεις για προϋφιστάμενα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδό τα 150 τ.μ. (για υφιστάμενα οικόπεδα κατά το π.δ. 19.7.1979 που δημοσιεύθηκε στις  25.7.1979), ή τα 300 τ.μ. (για υφιστάμενα οικόπεδα κατά το π.δ. 2.3.1981 που δημοσιεύθηκε στις 13.3.1981),  και έως 2.000 τ.μ., με την προϋπόθεση ότι έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.

Στις Ζώνες Β και Β1:

α) οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδό 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο 10 μ. σε κοινόχρηστο χώρο και

β) Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά τις 4.11.2011 απαιτείται ελάχιστο μήκος προσώπου 10 μ. για εμβαδό οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μ. για εμβαδό μεγαλύτερο των 500 τ.μ.

Σε ποιες περιπτώσεις οικόπεδα, κυρίως στα χωριά, κινδυνεύουν να μετατραπούν σε χωράφια;

Με τη χάραξη των νέων ορίων οικισμών, το πρόβλημα δημιουργείται με τα γεωτεμάχια, που ενώ βρίσκονταν εντός ορίων οικισμού με τα παλαιά όρια, τώρα θα βρεθούν εκτός. Κατά συνέπεια, θα χάσουν την αρτιότητά τους, διότι θα χαρακτηρισθούν εκτός σχεδίου. Δηλαδή αφορά ιδιοκτησίες που βρίσκονταν εντός της επέκτασης του σχεδίου πόλεως, όπως είχε διαμορφωθεί από το 1983 και μεταγενέστερα.

Βέβαια, τo Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προκειμένου να δώσει λύση στο προκύψαν ζήτημα και έχοντας δεχθεί αντιδράσεις για το νέο Προεδρικό Διάταγμα, δήλωσε ότι έχει την πρόθεση να οργανώσει τις περιοικιστικές ζώνες που θα προκύψουν σε Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ), με αρτιότητα μεταξύ των δυο (2) και (4) στρεμμάτων, οι οποίες, χωρίς να είναι εντός οικισμού, θα έχουν καθορισμένες χρήσεις γης και μικρότερη αρτιότητα από ό,τι προβλέπεται για τις εκτός σχεδίου περιοχές, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο. Αναμένουμε να το δούμε.

Η επικείμενη αλλαγή, πόσους μικρούς οικισμούς αφορά στην Ελλάδα και πόσους περίπου στην ΠΕ Λάρισας και πόσο θα μειωθεί η τιμή των συγκεκριμένων οικοπέδων;

Υπολογίζεται ότι τα όρια οικισμών αφορούν περίπου στους 10.000 οικισμούς στην Ελλάδα, οπότε αντιλαμβανόμαστε ότι αφορά πολύ μεγάλη μερίδα πολιτών.

Όσον αφορά την αξία των πληττόμενων γεωτεμαχίων, αντιλαμβανόμαστε ότι πέφτει κατακόρυφα η αξία της γης, αν δεν υπάρχει δυνατότητα δόμησης. Για να σας απαντήσω με τη μορφή ποσοστού, υπολογίστε ότι η αξία ενός οικοπέδου που μετατρέπεται σε αγροτική γη μειώνεται κατά 90 %. Θα πρέπει να αναμένουμε τις εξελίξεις, διότι είναι ανεπίτρεπτη η απαξίωση της περιουσίας των Ελλήνων και οδηγεί σε ανασφάλεια όσον αφορά την αγορά ακινήτων την αγορά ακινήτων. Όταν δεν υπάρχει ένα σαφές νομοθετικό πλαίσιο, μειώνονται οι επενδύσεις σε ακίνητα. Ας μην ξεχνούμε ότι μέσω του θεσμού της Golden Visa, μεγάλος αριθμός ξένων επενδυτών αγόρασαν ακίνητα στην Ελλάδα. Αν δεν υπάρχει σταθερότητα στους όρους δόμησης, ουδείς θα επενδύσει στην αγορά γης.

Ποιες θα είναι οι συνέπειες του συγκεκριμένου μέτρου για την ελληνική περιφέρεια και που αποσκοπεί τελικά;

Στην εποχή μας, που υπάρχει ανάγκη στήριξης των μικρών οικισμών, αφενός με αύξηση του πληθυσμού και αφετέρου με την όποια δυνατή τουριστική επένδυση, δημιουργείται ανασφάλεια ως προς τους όρους δόμησης της γης και αποτροπή από την αγορά γης γενικότερα. Θέλουμε να πιστεύουμε ότι το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα λάβει σοβαρά υπόψη του τις εμπεριστατωμένες προτάσεις της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Ελλάδος (Π.ΟΜ.ΙΔ.Α.), αλλά και της Κ.Ε.Δ.Ε. και άλλων φορέων, ώστε να βρει μία βιώσιμη λύση που δεν θα απαξιώνει τις περιουσίες των πολιτών.

ΠΕΡΙΛΗΨΗ: Στη μεγάλη ανατροπή που έρχεται στα ακίνητα στους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων εστιάζει μιλώντας στη larissanet η κα Χριστίνα Πουλούλη